- Hiện nay, các giao dịch “mua bán nhà trên giấy”, khách hàng luôn là người “nắm đằng lưỡi” và đứng trước rất nhiều rủi ro, vậy cụ thể rủi ro ở đây là gì thưa ông?

LS Lê Ngọc Hà: Đúng là như vậy, trong các giao dịch “mua bán nhà trên giấy”, tức là mua bán tài sản hình thành trong tương lai, tài sản chưa hiện hữu ở thời điểm xác lập hợp đồng thì khách hàng luôn là người bị động, có nhiều nguy cơ gánh chịu rủi ro vào bất cứ thời điểm nào. Các hình thức rủi ro, mức độ, hậu quả, thời điểm gặp rủi ro của người góp vốn mua nhà dự án khá đa dạng, cụ thể.

Thứ nhất: Khách hàng có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã nộp cho CĐT trong trường hợp CĐT lợi dụng hình thức huy động vốn, góp vốn vào dự án không có thật để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Khi CĐT không sử dụng nguồn tiền này vào triển khai dự án mà sử dụng vào mục đích khác, bị thất thoát mất khả năng thu hồi thì khách hàng cũng mất cơ hội được hoàn lại khoản tiền đã góp.

Thứ hai: Khách hàng có thể không bao giờ nhận được bàn giao nhà khi CĐT dự án có thật vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, về quản lý dự án dẫn đến hậu quả bị cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền thu hồi dự án. Trường hợp dự án bị thu hồi được giao lại cho CĐT khác mà CĐT cũ còn nguồn tiền bàn giao lại cho CĐT mới thì khách hàng còn cơ hội được nhận nhà. Nếu CĐT cũ không còn nguồn tiền thì khách hàng muốn được nhận nhà lại phải đóng góp tài chính cho CĐT mới, và rủi ro là mất khoản tiền đầu tư ban đầu.

Thứ ba: Khách hàng không được nhận bàn giao nhà đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn, do CĐT có thật sử dụng nguồn tiền huy động vốn của khách hàng không hiệu quả, hoặc đầu tư nhỏ giọt vào xây dựng dự án. Tuy không bị chiếm đoạt tiền góp vốn nhưng rủi ro, thiệt hại của khách hàng nằm ở chỗ tiền vốn đầu tư không hiệu quả, luôn bị động, chỉ biết chờ đợi ngày được nhận nhà và kết quả đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào đạo đức kinh doanh của CĐT.

LS Lê Ngọc Hà

- Như vậy, những bản hợp đồng góp vốn, hay vay vốn của khách hàng với CĐT thì có giá trị về mặt pháp lý không?

LS Lê Ngọc Hà: Để có thể đánh giá, kết luận về giá trị pháp lý của những bản hợp đồng góp vốn, hay vay vốn vào dự án giữa người mua nhà với CĐT dự án cần phải có thông tin đầy đủ về năng lực của CĐT, dự án đầu tư, thời điểm CĐT huy động vốn và nội dung cụ thể của hợp đồng góp vốn. Do vậy, trước khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn, hay vay vốn và giao tiền cho CĐT, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính của CĐT, yêu cầu được cung cấp đầy đủ về hồ sơ pháp lý, hồ sơ pháp lý của dự án cũng như tiến độ. Đồng thời cần nghiên cứu kỹ nội dung điều khoản, điều kiện trong hợp đồng, tránh tình trạng đầu tư vào dự án không có thật, hoặc dự án chưa đủ điều kiện được huy động vốn từ khách hàng, tránh được hậu quả “tiền mất tật mang”.

- Trong thời gian qua, thị trường BĐS bị “đóng băng”, trong khi đó, DN vẫn phải sống, nhưng vốn lại cạn, bên cạnh đó cũng bị ngân hàng thúc, buộc nhiều CĐT phải nghĩ tới hạ sách là lừa đảo khách hàng, ông đánh giá như thế nào về thực trạng này?

LS Lê Ngọc Hà: Ở đây chúng ta cần phân biệt rõ hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền góp vốn của khách hàng và hành vi chậm tiến độ triển khai đầu tư xây dựng dự án nhà ở của một số DN. Hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền góp vốn của khách hàng là hành vi của DN không có chức năng kinh doanh BĐS, không có dự án phát triển nhà ở nhưng vẫn tổ chức huy động vốn của khách hàng với lý do để thực hiện dự án. DN có chức năng kinh doanh BĐS nhưng không có dự án phát triển nhà ở hoặc tạo ra thông tin về dự án không có thật để tổ chức huy động vốn của khách hàng, cũng là lừa đảo chiếm đoạt tài sản góp vốn. Hành vi chậm tiến độ triển khai đầu tư xây dựng dự án là hành vi của DN có chức năng kinh doanh BĐS, là CĐT dự án phát triển nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã thực hiện huy động vốn của khách hàng theo đúng quy định nhưng vì lý do chủ quan và khách quan đã dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án, chậm bàn giao sản phẩm nhà ở cho khách hàng.

Theo tôi, tình trạng CĐT dự án cạn vốn dẫn đến chậm tiến độ hoặc mất khả năng tiếp tục triển khai xây dựng dự án hoàn toàn do lỗi của CĐT. Lỗi có thể do năng lực tài chính yếu kém, không có thực lực của CĐT, mà chỉ dựa vào vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng; khi các nguồn tài chính bên ngoài thay đổi, CĐT rơi vào thế bị động, thiếu vốn dẫn đến các hiện tượng tiêu cực như trên.

- Vừa qua, Cty quản lý tài sản (VAMC) đã được thành lập nhằm phá băng BĐS và giải cứu các dự án đang “ngắc ngoải”, vậy ông đánh giá như thế nào về sự ra đời của VAMC, và liệu quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo?

LS Lê Ngọc Hà: Ngày 26-7-2013, VAMC chính thức ra mắt với vốn điều lệ ban đầu là 500 tỷ đồng, VAMC được thực hiện các hoạt động mua nợ xấu của các tổ chức tín dụng, thu hồi nợ, đòi nợ và xử lý, bán nợ, tài sản đảm bảo…Thực sự tôi chưa thể đưa ra đánh giá về tính hiệu quả hay khả thi của VAMC ở thời điểm hiện nay. Bởi lẽ, hoạt động của VAMC mới chỉ khởi động chưa đầy một tháng, tuy vậy, chúng ta có quyền hy vọng vào một kết quả tốt đẹp do VAMC mang lại cho thị trường BĐS và tài chính ngân hàng trong thời gian sớm nhất. Một mặt, VAMC sẽ kiểm soát và xử lý được nợ xấu của các tổ chức tín dụng, xuất phát từ hậu quả của việc cho vay kinh doanh BĐS ồ ạt trước đây, mặt khác giúp bình ổn thị trường BĐS trong tương lai, tạo niềm tin cho các CĐT kinh doanh BĐS lành mạnh, các nhà đầu tư tiềm năng và tạo tâm lý tốt cho khách hàng có nhu cầu thực sự về nhà ở hiện nay.

- Xin cảm ơn ông!

(Theo PLXH)